Aktuell sind zwei Punkte zum Mietrecht in den Medien zu lesen. Zum einen der Kündigungsschutz, der durch das „Corona-Gesetzespaket“ heute in Kraft getreten ist und zum anderen die Tatsache, dass schon einzelne Unternehmen angekündigt haben, die Miete nicht zu zahlen bzw. zu stunden.
Hier einige Hintergründe zu den Punkten:
1. Kündigungsschutz
Mit dem "Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht" hat der Gesetzgeber innerhalb kürzester Zeit wichtige Regelungen getroffen u.a. um Mieter (sei es Wohnraummieter oder Mieter von Gewerbeflächen) vor Kündigungen in der finanziell schwierigen Lage zu schützen.
Zum Hintergrund: Grundsätzlich können Mietverhältnisse aus wichtigem Grund bereits dann außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB).
Die neue Regelung zum Mietrecht, die am 01.04.2020 in Kraft tritt und sieht davon abweichen nun vor, dass Mieter, die im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 ihre Miete nicht zahlen, nicht gekündigt werden dürfen. Dies setzt jedoch voraus, dass die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Kündigungen aus anderen Gründen bleiben weiterhin möglich. Kann der Mieter also im Streitfall nicht beweisen, dass die Nichtzahlung auf der Corona-Pandemie beruht, kann der Vermieter den Mietvertrag wie gehabt kündigen. Mieter von Gewerbeimmobilien können den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung beispielsweise mit einem Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung der Corona-Pandemie durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist.
Dies ist aber kein Freibrief an Mieter, denn die Miete muss immer noch gezahlt werden. Hier sieht der Gesetzgeber vor, dass die Miete bis zum 30.06.2022 nachgezahlt werden muss – solange besteht der Kündigungsschutz für Mietausfälle, die auf die Corona-Pandemie zurückzuführen sind.
2. Mietkürzung
Über die Thematik der Stundung hinaus ist fraglich, ob bei Mietverhältnissen über Ladengeschäfte, die nun gar nicht mehr benutzt werden können, die Miete gekürzt oder sogar komplett entfallen kann. Dies kommt in Betracht, bei Ladengeschäften, die aufgrund von behördlichen Verfügungen oder Rechtsverordnungen geschlossen werden müssen.
Bereits jetzt sieht das Mietrecht vor, dass Mietzahlungen gekürzt werden können, wenn eine Beeinträchtigung des Mietobjekts vorliegt, unabhängig davon, ob diese Beeinträchtigung von dem Vermieter zu vertreten ist oder nicht (beispielsweise, wenn eine Baustelle im Zugangsbereich aufgemacht wird).
Es gibt bereits die ersten Aufsätze hierzu (insbesondere von Rechtsanwälte Härting), die aufzeigen, dass auch nach bisheriger Rechtsprechung eine Mietminderung möglich ist, wenn der Mangel in einer äußeren Einwirkung auf die Mietsache bestehen und diese den Gebrauchswert unmittelbar beeinträchtigt.
Wie auch Härting erläutert, sprechen Gründe dafür, zu sagen, dass die Gebrauchstauglichkeit aufgehoben ist, denn der staatliche Eingriff richtet sich unmittelbar gegen den Betrieb des Geschäfts und betrifft eben nicht die Person des Betreibers.
Da jedoch noch keine Urteile zu solch einer Situation, wie der jetzigen gibt, und deshalb keine Präjudiz, sollten Gewerbemieten für Ladengeschäfte, die aufgrund von Versagungen durch behördliche Verfügungen oder Rechtsverordnungen nicht geöffnet haben dürfen, die Zahlung für den Geltungszeitraum der Versagung nur unter Vorbehalt zahlen. Rechtssicherheit wird erst in den nächsten Jahren durch Gerichtsentscheidungen erlangt werden.